抗周期性優勢凸顯 代建模式前景可期

2022上半年國內房地產市場仍處於調整之中，雖然政策寬鬆基調已定，但房地產企業普遍麵臨現金流及銷售業務壓力，行業下行趨勢仍在持續。然而，反觀代建業務，業績穩健增長，仍維持著較高的毛利水平，受開發行業波動的影響並不明顯。在房地產下行周期中，代建企業表現出強大的逆周期性。憑借高收益率、低風險、低杠杆以及抗周期能力強等優勢，代建模式正成為行業關注的焦點。

房地產代建是由擁有土地的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方麵積累的成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。根據委托方的性質，目前國內的代建模式主要分為三類：商業代建、政府代建、資本代建。商業代建的委托方一般為民企，政府代建的委托方主要為政府機關或者國企，資本代建的委托方主要為金融機構。

從發展進程來看，國內房地產行業出現代建模式是在2010年前後。綠城是最早進入代建市場的房企，並且至今占據該市場最大份額，其後陸續有其它房企涉足代建。據統計，目前百強房企中共有38家房企進入代建領域。從整體發展現狀看，目前代建行業已經階段性形成五大龍頭的格局，分彆是代建行業龍頭-綠城管理、深耕大中原的代建黑馬-中原建業、商業代建行業領軍者-金地管理、聚焦政府代建的華潤置地和擅長綠色住宅代建的朗詩地產。今年以來，又有旭輝建管、世茂管理等加速發展代建業務，表現不俗。

2021年，國內房地產行業進入深度調整期，住宅開發業務毛利下行，房企頻頻暴雷，但代建業務仍然維持著較高的利潤。從綠城管理及中原建業兩家代建上市企業的財報數據來看，2021年淨利潤增速分彆為31.9%及13%，毛利也維持在高位水平：中原建業維持著59%的淨利潤率，綠城管理近三年毛利率則在44%-48%之間波動，2021年毛利率錄得為46.4%。同時，新簽約建築麵積持續增長，綠城管理及中原建業2021年分彆同比增長21.8%及16.8%，保證未來一定時期的業績增長。

房地產代建模式表現出的明顯的抗周期特性，將助推代建規模的成長。在最新召開的兩會政府報告及十四五規劃中均有提及加快保障房、舊城改造、城市基礎設施建設，這些政策支持將帶來政府代建需求的新高峰。從近期各地土地拍賣情況來看，城投公司及央國企拿地占絕對地位，從而也將對優質品牌的代建需求更加迫切。同時，部分出險房企資產處置的轉讓方的金融機構也有較強的代建需求。然而，目前國內代建行業的滲透率仍非常低。2021年，代建行業新簽項目麵積約8600萬平方米，僅占當年商品房銷售麵積的4.8%。相關研究顯示，歐美國家代建滲透率普遍在20%-30%，因此我國代建行業仍有5.2倍的滲透空間，前景可期。