2022上半年國內房地產市場仍處於調整之中,雖然政策寬鬆基調已定,但房地產企業普遍麵臨現金流及銷售業務壓力,行業下行趨勢仍在持續。然而,反觀代建業務,業績穩健增長,仍維持著較高的毛利水平,受開發行業波動的影響並不明顯。在房地產下行周期中,代建企業表現出強大的逆周期性。憑借高收益率、低風險、低杠杆以及抗周期能力強等優勢,代建模式正成為行業關注的焦點。
房地產代建是由擁有土地的委托方發起訴求,由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接,雙方通過平等協商建立合作關係,最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企,其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方麵積累的成熟的經驗,可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。根據委托方的性質,目前國內的代建模式主要分為三類:商業代建、政府代建、資本代建。商業代建的委托方一般為民企,政府代建的委托方主要為政府機關或者國企,資本代建的委托方主要為金融機構。
從發展進程來看,國內房地產行業出現代建模式是在2010年前後。綠城是最早進入代建市場的房企,並且至今占據該市場最大份額,其後陸續有其它房企涉足代建。據統計,目前百強房企中共有38家房企進入代建領域。從整體發展現狀看,目前代建行業已經階段性形成五大龍頭的格局,分彆是代建行業龍頭-綠城管理、深耕大中原的代建黑馬-中原建業、商業代建行業領軍者-金地管理、聚焦政府代建的華潤置地和擅長綠色住宅代建的朗詩地產。今年以來,又有旭輝建管、世茂管理等加速發展代建業務,表現不俗。
2021年,國內房地產行業進入深度調整期,住宅開發業務毛利下行,房企頻頻暴雷,但代建業務仍然維持著較高的利潤。從綠城管理及中原建業兩家代建上市企業的財報數據來看,2021年淨利潤增速分彆為31.9%及13%,毛利也維持在高位水平:中原建業維持著59%的淨利潤率,綠城管理近三年毛利率則在44%-48%之間波動,2021年毛利率錄得為46.4%。同時,新簽約建築麵積持續增長,綠城管理及中原建業2021年分彆同比增長21.8%及16.8%,保證未來一定時期的業績增長。
房地產代建模式表現出的明顯的抗周期特性,將助推代建規模的成長。在最新召開的兩會政府報告及十四五規劃中均有提及加快保障房、舊城改造、城市基礎設施建設,這些政策支持將帶來政府代建需求的新高峰。從近期各地土地拍賣情況來看,城投公司及央國企拿地占絕對地位,從而也將對優質品牌的代建需求更加迫切。同時,部分出險房企資產處置的轉讓方的金融機構也有較強的代建需求。然而,目前國內代建行業的滲透率仍非常低。2021年,代建行業新簽項目麵積約8600萬平方米,僅占當年商品房銷售麵積的4.8%。相關研究顯示,歐美國家代建滲透率普遍在20%-30%,因此我國代建行業仍有5.2倍的滲透空間,前景可期。
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我司作為您信任的經紀服務商,我們十分重視每一位客戶的權益。為維護您的交易體驗, 我們將視市場狀況實施相應措施,經過對自身風險管理政策的一番評估,將採取以下措施降低風險:
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我們將於北京時間2024年10月25日(星期五)收盤前10分鐘,提高所有商品的保證金要求,以降低客戶在波動條件下的虧損風險。客戶們請密切關注倉位,以免由於保證金調整對投資計劃造成意外影響。客戶請留意市況風險及預早補充足夠的保證金,以避免被強制平倉。
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