年報披露大幅虧損 房企運營危機並存

2022年年報季已近收官。受疫情及行業持續下行等因素影響，中國房企的2022年無疑是艱難的。從已經披露年報的房企來看，銷售大降、盈利下滑、資金緊缺、負債高企，成為全行業的普遍現象。銷售額超千億元的房企數量較2021年減半，銷售分化極為明顯。據統計，2022年全國商品房銷售額同比下降26.7%，TOP100房企銷售總額同比下降42%，央企銷售總額同比平均下降20%。僅有極少數企業實現了營收和淨利潤的正增長，部分房企甚至出現巨額虧損。加之海外債務市場功能失效，境內債展期規模創歷史新高，民營房企批量出現流動性問題，交付問題頻頻發生，房地產行業整體舉步維艱。

作為衡量房企盈利能力的兩大指標，ROE（淨資產收益率）和淨利潤率，於2022年全部轉為負值。據統計，TOP50上市房企2022年ROE均值為-17.82%，相比2021年下降24個百分點；平均淨利率為-10.51%，較2021年下降16個百分點；平均毛利率為12.95%，較2021年的20.44%下滑7.5個百分點。大部分房企財務數據惡化，普遍融資成本攀升、資金流減少。據統計，截至2022年末，TOP50上市房企持有資金共計1.73萬億元，同比減少16.23%；財務費用（或融資成本）同比大增66.56%，達到1104億元。與此同時，踩中融資“三道紅線”的房企數量明顯增多。據不完全統計，TOP50上市房企有12家全部踩中“三道紅線”，其中不乏央企。

2023年房地產被重申為國民經濟支柱產業,房住不炒與保交樓、保民生、保穩定已成為2023年的主題基調。進入2023年，市場環境已有明顯好轉。在積極的政策信號持續釋放下，房地產銷售逐漸回暖，局部地區快速轉熱，高韌性企業經營恢復較快。今年一季度，TOP100房企銷售總額達1.76萬億元，同比增長8.2%，是去年以來首次實現增長。此外，近期多地土拍市場表現也較為活躍，溢價率均有所提升，房企補貨意願增加。展望未來，機遇與挑戰仍在。市場分化、行業分化、企業分化依然將是房地產市場的整體發展趨勢。隨著市場逐漸恢復，上市房企盈利大面積下滑的態勢有望扭轉。然而，強者恒強的局面已然形成。無論是融資端還是銷售端，都傾向於優質房企，對於中小型房企以及出險房企，還需要通過自身的運營去突破經營困境，從而贏得機遇。