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城中村改造再推進 特大超大城市迎來新契機

程澐
2023-08-31 11:48:44

7月21日國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出,在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。當前中國房地產市場疲弱,超大特大城市的城中村改造能否承擔改變其頹勢的作用,成為了市場關注的焦點。

從國常會的《指導意見》可以看到,這一輪城中村改造的規模和影響,不可等同於2014年那輪棚戶區改造。當年的棚改以三四線城市為重點區域,大拆大建是主要模式,而本輪城中村改造則限定於超大特大城市,且不允許大拆大建。此輪城中村改造有如下特點:一是區彆於棚改,倡導市場化。鼓勵和支持民間資本參與,多渠道籌措改造資金,發揮市場在資源配置中的決定性作用;二是區彆於純商業化片區開發,包含準公益性,與保障性住房建設結合。三是區彆與老舊小區改造,高效綜合利用土地資源。

根據國務院2014年《關於調整城市規模劃分標準的通知》,城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市,城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。第七次全國人口普查數據顯示,我國目前已有7個超大城市(上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津)和14個特大城市(武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連),共計21個,總計每年的房地產投資完成額約占全國的三至四成,是中國最重要的一二線城市。經估算,這21城的城中村的住房麵積約為3億平方米。其中,青島、廣州、長沙等地的城中村麵積較大,分彆均超過兩千多萬平方米,而北京、上海、深圳則分彆為1550萬平方米、1206萬平方米和690萬平方米。合肥、哈爾濱、沈陽等地城中村麵積較小,均不足500萬平方米。

城中村改造是一項長周期的投資,主要是麵向集體所有權用地的住宅、工業廠房和商業配套,進行通盤的改造,與保障房及平急兩用基礎設施相結合。超大特大城市的城中村改造有助於解決城中村存在的問題,提升城市居民的居住環境和生活質量。對於整體經濟而言,可以理解為一次重要的基建投入。可以拉動房地產相關產業鏈,包括建材、水泥、裝修、家電等產業,有利於大城市升級改造。同時,通過城市升級改造,又帶動了當地的消費需求。並且,城市升級改造也是城市資產的盤活,源源不斷的租金收入,可以持續獲得更多的授信,為未來創造更多的資產證券化的空間。因此,城中村改造方案將加速中國房地產向超大特大城市聚集,體量較大的廣大三四線城市難以直接受益。

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