房產稅試點將擴大 行業面臨超級變數

10月23日，全國人大常委會決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。這意味著，爭議多年的房地產稅終於開始啟動。消息一出，掀起了巨大的市場波瀾。股市的表現直接印證了這點，A股和港股的房地產板塊隨之連續下跌。市場普遍擔憂，房產稅一旦開徵，我國房地產行業原有運行模式或將被顛覆，這是整個行業所面臨的前所未有的超級變數。

早在1986年，我國就已出臺了房產稅相關條例，但只對經營性房地產開徵房產稅，居住用房地產則予豁免。對居住用房地產徵稅的討論，持續了多年之久，上海和重慶自2011年起分別開始試點。然而，根據相關檔，此次啟動房產稅，不僅試點地區將擴大，房地產稅徵稅對象也將囊括居住用和非居住用等各類房地產。近期關於開徵房產稅的解讀眾說紛紜，有相當數量的討論集中在研究房價降不降、稅率有多高之上，更有一些觀點抱有僥倖心理，覺得上海重慶的試點對市場影響甚微，不足為懼。實際上，無論是從政策初衷、歷史背景還是從時代環境角度，這次房產稅的推出都將是一場意義重大而深遠的變革。

過去幾十年，房地產是中國經濟的支柱性產業，被譽為壓艙石也毫不為過。2020年中國房地產銷售額高達17.4萬億元，新開工面積22.4億平方米，施工面積92.7億平方米，房地產開發投資完成額14.1萬億元。房地產對中國經濟的帶動並不局限於產業本身，與之直接或間接關聯的產業更超過50多個。房地產銷售環節有家電、傢俱、家紡、裝修、物業管理和房地產仲介，房地產開工施工環節有鋼鐵、水泥、煤炭、有色金屬、工程機械等等。更重要的是，土地出讓金是地方政府最重要的收入來源。2020年房地產企業的土地購置費4.4萬億，地方政府土地出讓金8.2萬億，而地方政府2020年本級財政收入是10萬億。

中國高速的城市發展模式幾乎都是圍繞著土地而形成的一個正迴圈，即通過土地抵押、取得融資、投入基建、改善城市面貌，從而促使地價上漲、更容易實現土地抵押融資，整個過程中地產和金融緊密相連。無論是土地財政還是土地抵押融資，都是在增量上做文章。然而，這種模式近年逐漸出現頹勢，難以為繼。隨著不少城市人口在流出，城市擴張的空間已經有限，導致不少地方政府正在喪失土地繼續增值和招商引資的優勢。因此，尋找新的稅源，從增量稅改成存量稅，似乎已是必然。

另據央行2019年對城鎮居民家庭資產負債的調查，中國擁有兩套住房的家庭占比為31%，擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5%。全國住宅總市值約400至500萬億。儘管短期而言，用房產稅替代賣地和相關稅收，難度不小。但長遠來看，房地產行業高增長時代行將結束，持有環節徵稅是大勢所趨。未來炒房囤地獲取高收益將難再現，行業需未雨綢繆主動適應。