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房產稅試點將擴大 行業面臨超級變數

程澐
2021-12-15 17:15:23

10月23日,全國人大常委會決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。這意味著,爭議多年的房地產稅終於開始啟動。消息一出,掀起了巨大的市場波瀾。股市的表現直接印證了這點,A股和港股的房地產板塊隨之連續下跌。市場普遍擔憂,房產稅一旦開徵,我國房地產行業原有運行模式或將被顛覆,這是整個行業所面臨的前所未有的超級變數。

 

早在1986年,我國就已出臺了房產稅相關條例,但只對經營性房地產開徵房產稅,居住用房地產則予豁免。對居住用房地產徵稅的討論,持續了多年之久,上海和重慶自2011年起分別開始試點。然而,根據相關檔,此次啟動房產稅,不僅試點地區將擴大,房地產稅徵稅對象也將囊括居住用和非居住用等各類房地產。近期關於開徵房產稅的解讀眾說紛紜,有相當數量的討論集中在研究房價降不降、稅率有多高之上,更有一些觀點抱有僥倖心理,覺得上海重慶的試點對市場影響甚微,不足為懼。實際上,無論是從政策初衷、歷史背景還是從時代環境角度,這次房產稅的推出都將是一場意義重大而深遠的變革。

 

過去幾十年,房地產是中國經濟的支柱性產業,被譽為壓艙石也毫不為過。2020年中國房地產銷售額高達17.4萬億元,新開工面積22.4億平方米,施工面積92.7億平方米,房地產開發投資完成額14.1萬億元。房地產對中國經濟的帶動並不局限於產業本身,與之直接或間接關聯的產業更超過50多個。房地產銷售環節有家電、傢俱、家紡、裝修、物業管理和房地產仲介,房地產開工施工環節有鋼鐵、水泥、煤炭、有色金屬、工程機械等等。更重要的是,土地出讓金是地方政府最重要的收入來源。2020年房地產企業的土地購置費4.4萬億,地方政府土地出讓金8.2萬億,而地方政府2020年本級財政收入是10萬億。

 

中國高速的城市發展模式幾乎都是圍繞著土地而形成的一個正迴圈,即通過土地抵押、取得融資、投入基建、改善城市面貌,從而促使地價上漲、更容易實現土地抵押融資,整個過程中地產和金融緊密相連。無論是土地財政還是土地抵押融資,都是在增量上做文章。然而,這種模式近年逐漸出現頹勢,難以為繼。隨著不少城市人口在流出,城市擴張的空間已經有限,導致不少地方政府正在喪失土地繼續增值和招商引資的優勢。因此,尋找新的稅源,從增量稅改成存量稅,似乎已是必然。

 

另據央行2019年對城鎮居民家庭資產負債的調查,中國擁有兩套住房的家庭占比為31%,擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5%。全國住宅總市值約400至500萬億。儘管短期而言,用房產稅替代賣地和相關稅收,難度不小。但長遠來看,房地產行業高增長時代行將結束,持有環節徵稅是大勢所趨。未來炒房囤地獲取高收益將難再現,行業需未雨綢繆主動適應。

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