預售資金監管放鬆 房企財務紓困利好

商品房預售資金監管既要保證項目按期交房不爛尾，又要防止過度監管加劇房企的流動性壓力。因此，預售監管資金政策的趨嚴與放寬，直接影響房企的現金支配，從而影響企業短期償債能力。對預售資金的嚴監管始於2021年下半年，在個彆房企陷入流動性危機之後，很多城市開始“因企施策”，西安、天津、石家莊等36省市相繼出台政策加強預售資金監管，要求全部購房款需直接存入專用監管賬戶，並實行全額全程監管。這使得房企對預售資金的使用經曆了從“可以任意使用”到“無法使用”的過程。

去年下半年以來，持續收緊的商品房預售資金監管卡住了房企資金流通的命脈。數據顯示，2021年9月至12月，全國預售資金監管新增規模約1.6 萬億元，對應同期全國商品房銷售額約4.7萬億元。同時，據對88家重點上市房企的監測數據發現，有41家房企披露了相關預售監管資金，其中約一半房企將預售監管資金算在了受限製現金內，2021年受限製現金占到了總現金的29%，較2020年增加5個百分點，增速明顯加快，部分企業受限現金占比甚至超過了70%。不光是“出險”房企，萬科、旭輝、龍湖等比較穩健的房企也受製於資金監管之困。

今年以來，由於經濟和疫情的疊加因素，導致各地市場表現慘淡。除金融端支持外，優化商品房預售資金監管一直是今年以來各地供給端紓困的重點舉措。4月29日，中央政治局會議強調優化商品房預售資金監管，以促進房地產市場平穩健康發展。會議之後，商品房預售資金監管優化城市數量由此前的南京、煙台等5城擴容至成都、海口、吉林、長春等28個省市，主要涉及降低重點監管資金，增加重點監管資金撥付節點和撥付比例，允許使用銀行保函替代預售監管資金以及可以提前提取預售監管資金等。在保證項目交付的前提下，28個省市放鬆預售資金監管的核心目標在於提高預售資金使用效率，進而提升房企資金流動性。在此政策底線下，將有兩類城市會繼續跟進放鬆預售資金監管：一類是預售資金監管過度嚴苛的城市；另一類是項目交付風險整體可控的城市。

對預售資金監管優化，旨在促進房地產行業發展，紓解房企流動性壓力，從而刺激市場回暖。然而，疊加銀行的風險偏好影響，此輪政策調整對於優質房企有一定利好，但對於原本資金就比較緊張的房企暫時作用有限。因此，適當放寬預售資金監管僅是一個手段，而建立市場信心，促進房企銷售回款，並逐步恢複民營房企在公開市場的融資功能才是關鍵所在。