物流地產漸受青睞 房企轉型謀求藍海

近年來，得益于電商和快遞行業的高速發展，中國的物流需求增長一直較為強勁。即便2020年遭受疫情的影響，物流地產反而因物流需求的增長而獲得了更多的機遇，不斷釋放出新的驅動力，因而受到了各路資本的青睞。而國內房地產行業的持續調控，也促使部分頭部房企開始謀求轉型，收益穩定且運營風險較小的物流地產成為了業務拓展的新藍海。

物流地產這一概念正式進入中國，始於2003年，彼時普洛斯在蘇州建立了中國第一個物流園區。物流地產的本質與傳統地產開發最大的不同在於盈利模式。其盈利主要來自租金收入、物流增值服務、資產增值收益等三部分，其中租金收入是主要來源。

2008年全球金融危機時期，普洛斯與GIC建立合作，合併中國和日本的大部分團隊，推動了中國物流地產發展。金融危機後，受惠於中國“四萬億”經濟刺激政策，物流地產的發展逐漸加速。伴隨電商行業的發展，京東、淘寶、1號店、亞馬遜等企業的需求激增，孕育了大量高標準物流園區。近年來，包括萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠洋等在內的房企都已在此領域有所佈局，其中萬科獨佔鰲頭。早在2014年，萬科旗下的萬緯以及平安不動產旗下的平安工業物流先後入局，促使物流地產網路化佈局進入白熱化。2017年，萬科聯合收購普洛斯並私有化，成為普洛斯最大持股方。2018年，萬科又並購了太古實業旗下的太古冷鏈物流資產包的7座冷庫，成為國內最大的冷庫運營商。

資本持續看好中國物流地產，主要有以下幾方面的原因。其一，中國已成為全球最大的電子商務市場，國內對物流地產的需求不斷增長。除了京東、淘寶等傳統電商，還有新興的抖音和快手直播等。不斷升級的消費模式線上下孕育了大量物流倉儲商機。其二，優質物流資產的回報率較為可觀。根據CBRE的報告顯示，2019年，北上廣等一線城市的物流設施投資淨回報率約6%-8%，顯著高於商業地產的4%-5%和住宅地產的2%-3%，其中高標倉的投資淨回報率更高於物流地產的平均水準。其三，房地產信託投資基金(REITs)，以及私募基金都為物流地產在後期退出提供了可能性。物流地產的輕資產化，在一定程度上可以增強房企的抗風險能力。然而，相對於發達國家，中國物流地產的供應卻相對不足。投資者的主要偏好仍集中在北上廣深、大灣區、以及長三角地區。但近年來，這些區域倉儲用地減少，高標準物流園區一直供不應求。

12月6日，經國務院批准，中國物流集團有限公司正式成立。新組建的中國物流集團由原中國鐵路物資集團有限公司與多家央企為基礎整合而成，物流及倉儲資源豐富。預示著，中國物流地產將迎來新的競爭格局。

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