穩預期強管控 樓市再趨平衡

由於市場預期與政策調控的複合作用，2021年的內地樓市可謂冰火兩重天。上半年市場超常反彈，而下半年市場急轉直下，月度新房銷售面積從上半年的同比30%以上的增長大跌至超過20%的下跌。縱觀全年，儘管市場劇烈震盪，但政策目標仍然是維持市場穩定不變。在行業降杠杆與城市分化的大背景下，展望2022年，為實現維穩目標，政策將進一步趨向強管控，房地產行業與市場將在新環境下尋找新的平衡。值得關注的是，12月中央經濟工作會議對房地產於國民經濟的重要性給予了充分肯定，在2022年經濟工作穩字當頭的目標之下，穩定的房地產市場更是重中之重。

此次會議同時釋放兩個重要的資訊，在“房住不炒”的大原則下，一方面引導市場負面預期回歸穩定，支持商品房市場的合理住房需求；另一方面持續推進市場的制度性建設，如租住結構的優化（長租房市場）、住房供應體系的完善（保障性住房建設）等。這為未來的政策環境確定了方向。維持穩定的房地產市場是最佳的政策選擇，這是由中國房地產行業的規模巨大——這一客觀事實所決定的。房地產業不僅規模遠超其他行業，且上下游關聯產業眾多。一旦發生巨大下滑，對經濟增長造成的缺口暫時沒有其他行業可以彌補。房地產對整體經濟的貢獻不僅於此，還是國內金融市場的主要信用載體和城市建設的資金來源。

隨著中央表態仍然支持合理住房需求，2021年末各地樓市調控政策相繼出現鬆動，按揭貸款放款速度加快。但房企資金困境仍未緩解，市場預期仍未恢復，全國新房銷售面積同比繼續以兩位數下滑。儘管面臨困局，但政策導向已定，我們仍預期2022年房地產市場可維持穩定目標，整體市場風險仍在可控範圍，而新的市場平衡將體現在城市和房企運營的分化和變革方面。

除去既有的城市基本面因素外，人口增長放緩，投資需求減少，房產稅加快試點，這些新趨勢將強化城市間房地產市場的分化。穩定增長的購房適齡人口和人口紅利將持續推動城市房地產業的發展。一二線熱點城市有長期利好支撐，基本面處劣勢的三四線城市則危機重重。

為實現房地產行業長期穩定發展目標，“房企融資三條紅線”和“貸款集中度管理”政策或將成為長期方向。受此影響，開發行業降杠杆、房企利潤率下降趨勢不可避免。施工建設週期延長，房企通過杠杆實現規模彎道超車也不再可能。因此，房企想要獲得更良好的生存和發展，必須量力而行，重新籌謀佈局。