百利好環球

財務

打開
返回

重磅信號!西方投資者逐漸撤離房地產,對黃金的態度開始發生變化

智昇 資訊
2024-10-22 13:08:42

財經報社(亞太)訊 Recherche Bay貴金屬投資研究家洛朗·莫瑞爾(Laurent Maurel)表示,美國房地產投資意願降至歷史最低點,房地產市場和股市的低迷使消費者降溫,促使他們優先考慮儲蓄而不是消費。他展望,在投資者逐漸撤離房地產之際,以美元和歐元計算的黃金價格每周都會創下新高。 他解釋說,美國貨幣體系允許通過信貸創造過程自由創造新的法定貨幣,而房地產市場依賴於這種信貸創造的主要驅動力之一:抵押貸款。 「過去50年,大多數發達經濟體都採取了同樣的模式,即利率穩步下降,公共和私人債務不斷增加,這使得經濟和資產市場在人口老齡化的情況下仍然蓬勃發展。低利率鼓勵人們申請更大額度的抵押貸款,從而推高了房地產價格。以較低的利率提供更多信貸,會推高房價。 然而,這種信貸量的擴張也導致流通中的紙幣數量大幅增加。」 「因此,當房地產價格與黃金等供應有限的競爭貨幣相比時,價格保持穩定。充分彈性的信託制度如果運用得當,將大有裨益,因為它能讓決策者在危機時期支持經濟。然而,如果管理不善,它可能會導致資產價格暴漲和通脹壓力。」 莫瑞爾強調,這正是美國房地產市場正在發生的事。
图片点击可在新窗口打开查看
根據Reventure基於134年數據的分析,經通脹調整后的房地產價格目前幾乎比過去130年的平均水平高出100%。目前的價格甚至超過了2006年房地產泡沫時期的價格。 美國房價與家庭收入中位數之比已達到創紀錄的7.2倍,超過了2022年的7.1倍和2008年房地產泡沫的6.8倍。在2020年疫情之前,這一比例為5.5倍。在5年的時間里,房價上漲了50%,而家庭收入僅增長17%。因此,住房供應持續惡化。


在美國,2023年全職房地產經紀人和經紀商的數量降至44萬人,為2014年以來的最低水平。這數字在一年內減少7.2萬人,降幅為14%,為2008年以來的最大降幅。

自2022年以來,全美房地產經紀人協會的會員人數減少了10萬,降至約150萬。7月份,待售房屋數量創下歷史新低,甚至低於2020年疫情期間的水平。與此同時,抵押貸款需求處於30年來的最低水平。 房主槓桿率(即家庭抵押貸款債務占房產價值的百分比)目前處於1958年第四季以來的最低水平,約為27.3%。在2008年全球金融危機爆發前達到頂峰后,隨着利率下降,這一比例穩步下降。


隨着長期利率上升,借貸能力可能再次惡化。出乎所有人的意料,美聯儲的降息在最近幾周並未產生預期效果,長期利率實際上大幅上升。 房地產利率快速恢復上漲,出乎所有人的意料。


莫瑞爾強調:「沒人願意出售房屋,因為沒人願意放棄3%或更低的抵押貸款利率。許多房主因為這些利率水平而不願意出售房屋。除非你有足夠的資金以現金購買,否則將3-4%的抵押貸款利率換成6.5%的利率是沒有意義的,除非你要搬到更便宜的地區。 而且也沒人願意買!現在利率已經上漲,誰願意多付35%以上的本金呢?」 「市場已經陷入停滯,」他補充道。 「利率下降進一步強化了這種預期,如果利率繼續下降,今天買入還有什麼意義呢?由於當前形勢,房地產經紀人正在離開該行業,因為他們很難獲得新的委託。市場上房產供應量低,這讓新經紀人和他們的買家望而卻步,因為好幾個人都在競標同一套房子。房地產已經是一個困難的行業,長期沒有收入。」 然而,目前的僵局是過去50年來前所未有的,市場完全凍結。更糟糕的是,這種僵局正在徹底改變市場的情緒:在美國購買房地產的意願從未如此低落。


他提到:「如今,在美國,購買房屋或公寓被視為一個荒謬的想法,歷史上從未出現過對房地產行業如此負面的情緒。這種極端情況的特點是缺乏買家、賣家和流動性,而價格卻達到歷史新高,沒有人再有興趣購買房產,這在美國房地產歷史上是前所未有的。」 在法國,購房意願也可能受到影響,一方面是因為利率上升,另一方面也是因為市場本身的原因。政府計劃在2025年財政法案中加強對非專業傢具租賃(LMNP-Non-Professional Furnished Rental)的徵稅。 目前,業主可享受折舊優惠,但在計算銷售資本收益時不考慮折舊。改革提議重新整合這一攤銷,從而增加應稅資本收益。如果出售攤銷后的財產,則需徵稅的資本收益將會高得多。 換句話說,當房產轉售時,業主的租金收入將被徵收重稅。專業人士擔心這會對租賃市場產生影響,擔心帶傢具的房產投資吸引力會降低。 但最重要的是,房地產投資情緒可能會受到影響。在法國,就像在美國一樣,購買房地產的慾望可能會進一步減弱。 莫瑞爾最後表示:「在美國,實物黃金的狂熱是否也將出現?那些避開房地產的人會轉向實物黃金來保住他們的積蓄嗎?西方對黃金的態度開始發生變化。在投資者逐漸撤離房地產之際,以美元和歐元計算的黃金價格每周都會創下新高。」
分享至:
上一篇

亞洲多數股市走弱,美股財報來襲,小心美國大選

金價再度站上2730關口,分析師:風險仍然偏於上行

下一篇
投資現在 成就未來
24x7
客戶支援
20+
交易產品
100+
每天行情分析
成為百利好專屬會員
免費體驗產品交易

自主交易及防詐提示:交易潛在風險,操作必須謹慎。確保交易自主,時刻妥善保管賬號及密碼,杜絕第三方操作。 了解更多

在線咨詢
下載APP
智昇直播
返回頂部