保租房公募REITs上市 公共部門暫為主體

8月31日，內地首批三只保障性租賃住房（保租房）REITs專案在滬深證券交易所同步上市交易，標誌著中國REITs市場建設又邁出重要一步。這三只分別是深創投-深圳人才安居保租房REIT、中金廈門安居保租房REIT與中信證券-北京保障房中心租賃住房1號REIT。上市當日，三只公募REITs備受投資機構的青睞，全部觸及30%的漲停限制。

住房保障類公募REITs是公募REITs近期發展的重點。今年5月19日，國務院辦公廳印發《關於進一步盤活存量資產 擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎設施REITs健康發展，並將保障性租賃住房納入試點範圍。 5月27日，國家發改委、證監會於正式發佈了《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)有關工作的通知》, 以規範保租房專案發行基礎設施REITs業務的開展。與海外語境下的“可負擔住房”或“社會住房”（以收入水準為劃分界限）概念有別，中國保租房並不全然指向中低收入人群，而是主要面向青年人和新市民的政策性住房。以目前的情況來看，除了首批REITs試點專案已經涵蓋的人才公寓、廉租房，未來包括R4用地（租賃專項用地）上開發的集中式公寓社區、非改居專案、及其他配建專案，都有可能被納入保障性租賃住房的範疇。

此次首批上市的保租房REITs，原始權益人均是地方公共部門下屬的住房保障企業，底層資產品質較高，收益率預期也較好，對於機構和個人投資者而言都有較大的配置價值。首先，區位優勢顯著。這些底層資產位於深圳、北京和廈門，是人口淨流入的城市，較高的常住人口和較低租售比使租賃住房市場需求居高不下；其次，租金收入仍有一定的上升空間。這些底層資產租金水準是周邊市場化專案租金的4-7折左右，即使考慮疫情等不利因素，保守預計未來租金仍能維持1.5%左右的年增長率；再則，專案接近滿租，成熟的運營將帶來穩定的現金流。截至2022年3月末，三個專案出租率均逾90%，資產價值均在12億元上下，首年派息率均在4.2-4.3%左右。

根據粗略估計，目前國內符合REITs要求的可入市專案並不多，潛在資產價值可能不到萬億元規模，未來需要加速形成有品質的實物資產。中短期內，保租房REITs主要仍將表現為更多城市以類似首批試點的專案類型（人才公寓和公租房）來參與發行。長期來看，保租房REITs市場依然可期，對於存量資產盤活以及投融資良性迴圈都具有極大推動作用。未來保租房REITs市場擴容有賴於拓展更多專案類型及突破用地制約，並允許更多的主體尤其是開發商和民營機構的參與，才能真正提升行業整體發展效能。