行業估值歷史低位 境外資本伺機而動

根據國家統計局最新發佈的經濟數據，今年前三個季度中國房地產增加值累計下降了4.4%；第三季度房地產增加值則同比下降了4.2%。這次的下降是連續5個季度的負增長，是自1998年全面房改以來從未發生過的情況。1998年以來，中國房地產增加值曾出現過三次負增長，分別是：2008年的3、4季度，當時全球金融危機爆發；2020年1季度，國內新冠疫情爆發。如果說前三次都源自“不可抗力”，那麼最近這5個季度的連續負增長，則是“疫情、調控、人口紅利見頂、轉變增長方式”等複合因素疊加而造成。這也意味著，中國房地產的確面臨了“歷史性拐點”，長短週期都進入了調整階段。

在國內房地產市場調整探底、市場情緒低迷之際，房地產行業估值也處於歷史較低水準。敏銳的各類背景資本，尤其是境外投資機構已經開始捕捉這一時機，加速進場。截至2022年9月，已有貝萊德、黑石、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資動作頻頻，從抄底北上廣深寫字樓到介入各類商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等專案。港資房企，包含新世界、恒隆地產等也都陸續開始重返內地。近期新加坡凱德的頻繁操作頗為引人矚目。2022年10月17日，凱德史無前例地“撿漏”北京法拍房，以七折的價格、20.37億元競拍拿下北京東三環核心的寫字樓博瑞大廈，收購方穿透後由凱德（中國）商用有限公司（隸屬於凱德投資）間接全資持股。10月24日，凱德地產以15億元成功購入杭州錢塘區約40畝的住宅地塊。此前的今年3月，凱德置地分別以11.75億元、23.1億元的價格摘得成都和武漢的住宅地塊。

與此同時，由於國內房企密集違約的風險事件頻發，多家外資機構伺機積極收購中國房企債券或股票。今年1至8月期間，貝萊德旗下BGF亞洲高息債券基金抄底購入了3130萬張恒大債券， 11月8日又增持融創中國172.2萬股，持股比例由4.98%增至5.01%。橡樹資本也表示正在買入中國房地產債券，此前已與禹洲簽署了40億元人民幣貸款。10月21日，iShares美元計價亞洲高收益債券ETF的資產管理規模從8月底的3.83億美元激增至18.7億美元，增幅高達388%。據悉，該基金在中國債券和中國房企分別擁有約42%和29%的敞口，其中包括恒大和融創發行的債券。此外，瑞銀資管、匯豐資管、安石集團等外資機構也在持續加倉中國房地產債券。

從大類資產配置看，目前全球安全、低估值、確定性的資產缺乏。國內房地產市場正值長短週期性的調整階段，隨著宏觀經濟穩步恢復，有望逐步觸底企穩。外資的進場，正是瞄準這一調整的窗口機會，反映其對中國房地產未來發展前景已趨樂觀。