資產證券化辟蹊徑 優質商業項目受惠

受國內疫情及房地產銷售市場持續疲軟的影響，當前房企融資難的問題日益突出。2020年前三季度TOP100房企的融資量為5648億元，同比下降50%。，融資額創2019年以來的最低水平。然而，近幾年剛剛啟動的國內房地產資產證券化之路並未有所止步，成為實力房企拓展融資的新途徑。2022年上半年，商業地產資產證券化市場以“穩”為主，共有34宗CMBS/CMBN 及類REITs（僅統計零售物業、辦公物業、酒店、混合類），總發行金額635.06億元，同比宗數減少2宗，但總金額增加95.7億元。其中，商業地產 CMBS/CMBN 發行規模小幅增長，資產類型仍以集中在一二線城市的零售、辦公物業為主，總占比超80%。類 REITs 中，零售、辦公物業為底層資產的產品僅發行了2 隻，發行規模合計 33.5 億元。

相較往年，國央企在今年商業地產資產證券化項目發行主體中占比極高，達85.7%。“國進民退”趨勢漸顯，並將持續。究其原因，一方麵是市場風險偏好趨於保守，另一方麵是民企在當下普通信用不足。在金融市場融資信用全麵收緊的現實之下，依靠國資的強大背書，國企的底層資產更容易獲得金融機構和市場的認可，其發行利率和規模優勢逐漸放大。但底層資產的優劣才是最重要的因素，仍有部分民企通過優質的底層資產贏得融資，其中合生一枝獨秀。2016年以來，合生共發行了5個商業地產資產證券化項目，今年上半年又有2個獲準，2個待批。購物中心“合生彙”以及寫字樓“合生財富廣場”，是目前合生進行資產證券化所選擇的主要底層資產。

值得關注的是，“碳中和”是今年新的主題。2020年“雙碳目標”提出之後，經過一年多碳中和債券的發展演變，碳中和CMBS於2021年正式推行。早在2016年1月，興業銀行、浦發銀行曾獲得發行不超過500億元額度的綠色金融債資格，標誌著國內綠色債券正式起步。碳中和債，屬於綠色債券的一部分，是指募集資金專項用於具有碳減排效益項目的債務融資工具。2022年上半年，發行金額最大的CMBS是中國金茂“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產支持專項計劃（碳中和）”，發行規模達87.08億元，期限18年，發行主體及產品優先級評級均為AAA，票麵利率3.4%。其次是中海發行的“中信證券-上海中海國際中心綠色資產支持專項計劃（碳中和）”，發行規模達50.01億元，期限18年，優先評級AAA級，票麵利率3.35%。

中國當前商業地產資產證券化規模不及美國的1%，仍處起步階段。鑒於當下宏觀經濟環境，以及國家鼓勵以資產證券化盤活存量基礎設施的政策，預計下半年以存量基礎設施建設運營項目、商業地產等不動產作為基礎資產的 CMBS/CMBN 和類 REITs 產品將成為市場熱點。當然，這個機會仍會偏向於運營水平較高或資產質量良好的頭部企業，低融資成本、多融資渠道是其共性。