受國內疫情及房地產銷售市場持續疲軟的影響,當前房企融資難的問題日益突出。2020年前三季度TOP100房企的融資量為5648億元,同比下降50%。,融資額創2019年以來的最低水平。然而,近幾年剛剛啟動的國內房地產資產證券化之路並未有所止步,成為實力房企拓展融資的新途徑。2022年上半年,商業地產資產證券化市場以“穩”為主,共有34宗CMBS/CMBN 及類REITs(僅統計零售物業、辦公物業、酒店、混合類),總發行金額635.06億元,同比宗數減少2宗,但總金額增加95.7億元。其中,商業地產 CMBS/CMBN 發行規模小幅增長,資產類型仍以集中在一二線城市的零售、辦公物業為主,總占比超80%。類 REITs 中,零售、辦公物業為底層資產的產品僅發行了2 隻,發行規模合計 33.5 億元。
相較往年,國央企在今年商業地產資產證券化項目發行主體中占比極高,達85.7%。“國進民退”趨勢漸顯,並將持續。究其原因,一方麵是市場風險偏好趨於保守,另一方麵是民企在當下普通信用不足。在金融市場融資信用全麵收緊的現實之下,依靠國資的強大背書,國企的底層資產更容易獲得金融機構和市場的認可,其發行利率和規模優勢逐漸放大。但底層資產的優劣才是最重要的因素,仍有部分民企通過優質的底層資產贏得融資,其中合生一枝獨秀。2016年以來,合生共發行了5個商業地產資產證券化項目,今年上半年又有2個獲準,2個待批。購物中心“合生彙”以及寫字樓“合生財富廣場”,是目前合生進行資產證券化所選擇的主要底層資產。
值得關注的是,“碳中和”是今年新的主題。2020年“雙碳目標”提出之後,經過一年多碳中和債券的發展演變,碳中和CMBS於2021年正式推行。早在2016年1月,興業銀行、浦發銀行曾獲得發行不超過500億元額度的綠色金融債資格,標誌著國內綠色債券正式起步。碳中和債,屬於綠色債券的一部分,是指募集資金專項用於具有碳減排效益項目的債務融資工具。2022年上半年,發行金額最大的CMBS是中國金茂“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產支持專項計劃(碳中和)”,發行規模達87.08億元,期限18年,發行主體及產品優先級評級均為AAA,票麵利率3.4%。其次是中海發行的“中信證券-上海中海國際中心綠色資產支持專項計劃(碳中和)”,發行規模達50.01億元,期限18年,優先評級AAA級,票麵利率3.35%。
中國當前商業地產資產證券化規模不及美國的1%,仍處起步階段。鑒於當下宏觀經濟環境,以及國家鼓勵以資產證券化盤活存量基礎設施的政策,預計下半年以存量基礎設施建設運營項目、商業地產等不動產作為基礎資產的 CMBS/CMBN 和類 REITs 產品將成為市場熱點。當然,這個機會仍會偏向於運營水平較高或資產質量良好的頭部企業,低融資成本、多融資渠道是其共性。
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