區域人口流動活躍 逾90城已超500萬

人口流动几乎都是为了寻求更好的生存发展机会，因此人口因素是城市的"基本面"，更代表着城市未来发展的潜力，也是支撑城市房地产市场需求的最关键因素之一。 近十年以来，随着综合交通体系的完善以及产业升级转型的逐步推进，我国人口流动整体呈现出人口向大城市尤其是特大城市聚集的趋势。 最新的第七次全国人口普查数据显示，人口流动基本上在省内、城乡和城城三个层面展开。 截止2020年，全国省内流动人口为2.51亿人，过去10年间增长了85.7%; 跨省流动人口为1.25亿人，10年间增长了45.37%。 可以明显看到，省内流动人口比跨省流动人口增长更为活跃，表明人口除了向发达地区转移外，正在加速向省会城市和区域中心城市转移。

由于近十年活跃的人口流动，我国人口超过500万的城市已达到91个。 其中，500万人口大市所在省域有山东、广东、河南、江苏、河北、浙江、湖南、湖北、福建、江西、四川、安徽等地，而山东数量最多，500万人口大市有10个。 从91个城市十年来的人口规模变化数据来看，有70个城市10年来的人口呈现增长，占比达77%。 从增量来看，有15个城市10年来的人口增量超过了200万人，这些均为一、二线城市，其中包括9个省会城市，2个直辖市，1个计划单列市以及3个制造业发达的城市。

同时，相比2010年，有8个城市新晋级为千万人口大市，分别是武汉、石家庄、青岛、杭州、郑州、西安、东莞和长沙。 这8个城市中，有6个为省会城市。 近十年来，在强省会战略的带动下，多个省会城市人口集聚迅速。 从十年增量上来看，西安、郑州、杭州、长沙的人口增量均超过了300万人，十年增幅也名列前茅。 至此，我国目前共有18个城市的常住人口超过1000万，分别是重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、天津、西安、苏州、郑州、武汉、杭州、临沂、石家庄、东莞、青岛、长沙和哈尔滨。

理论上而言，在当地没有充足就业岗位的情况下，人口就会进行转移以寻找发展空间。 当省内大城市发展起来，人们能找到足够就业机会，就不需再跨区域就业。 当区域内部发展水平提高，人们更倾向于内迁移动而非长距离迁移。 人们倾向于根据自己在不同生命周期阶段的需要来调整居住和就业区位。 人口因素，也是影响城市房地产需求的最重要的因素之一。 城市人口的稳定增长，表明城市经济实力及竞争力对人口的吸引程度，而稳定增长的购房适龄人口和人口红利将持续推动城市房地产业的发展，支撑房屋需求。 因此，城市是否对人口流动具有持续的吸引力，无疑是房地产投资最重要的一项参考指标。