城市更新加速啟動 政企合作多元融資

中原集團研究董事 程澐

自2019 年以來，我國城市更新的熱度持續上升。2021 年3 月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035 年遠景目標綱要》正式發布，《綱要》提出要實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。奠定了“十四五”時期以及未來十餘年城市更新在我國新型城鎮化戰略中的重要地位。2022 年城市更新迎來發展期，城市更新的政策、機製和規劃等更加完善，內容更加豐富，模式更加多元。

在各地的實踐中，“政企合作”成為推動城市更新的重要機製。2021 年已有部分企業與地方政府達成戰略合作關係，如遠洋集團與重慶江北區、長沙天心區政府，中建集團與濟南政府等。2022 年初以來，“政企合作”加速推動各地城市更新。2022 年2 月，上海市嘉定區政府和上海地產就北虹橋區域城市更新項目政企合作下一階段工作進行部署。2022 年4 月，華潤置地先後與深圳市龍崗城投集團、河南省政府簽署戰略合作框架協議，涉及城市更新、產業發展、長租房等多方麵內容，中國鐵建與南陽市宛城區政府簽署城市更新項目戰略合作協議，雙方將共同推進城市更新，首開集團與北京市海澱區人民政府簽署戰略合作框架協議，開展深度合作。2022 年5 月，萬科與廣州市政府簽署戰略合作框架協議，雙方將在老舊小區綜合整治、城市有機更新等多領域開展深度合作。2022 年6 月，首開集團與北京市朝陽區人民政府簽訂《全麵戰略合作框架協議》，雙方將在非經資產管理處置運營、城市有機更新、老舊小區綜合整治等領域開展深入合作。

當前城市更新中主要麵臨三個重要問題，分彆是缺乏征地拆遷和前期基建資金、難以獲得市場化融資、缺乏項目資本金。在“政企合作”機製之下，各地持續發力推動市場化資金參與，城市更新基金應運而生。目前，城市更新基金從發起人角度看主要有兩種形式：一是政府主導的城市更新基金；二是企業主導的城市更新基金。政府主導和企業主導的城市更新基金均應注意符合私募基金業協會的有關規定，要在協會備案登記，基金應為股權性投資基金，可以“大股小債”不能“小股大債”；基金和結構和募資方麵，要符合《資管新規》的規定。

2021 年，北京、上海、無錫、天津、石家莊宣布成立城市更新基金，2022 年初以來，各地大力推進，更多的企業參與到城市更新基金當中。2022 年2 月，上海完成800 億元城市更新基金中的引導基金備案。2022 年3 月，重慶宣布年內完成城市更新基金籌建，這是由重慶市政府主導設立的首支投資於城市更新領域的市級私募投資基金，總規模1000億元。2022 年4 月，保利發展控股集團股份有限公司宣布將參與上海城市更新引導私募基金，洛陽則聯合10 家央企及6 家銀行設立城市更新基金。2022 年5 月，沈陽發布公告，計劃設立1支城市更新基金，規模為100 億元。2022 年6 月，成都、溫州要求當地相關部門加快城市更新基金設立工作。城市更新將成為各地下半年基建投資重點，也是金融機構重點業務方向。